“Phải đưa giá nhà thương mại ở mức hợp lý, phù hợp với thu nhập của người dân” — đây là chỉ đạo mới từ Thủ tướng Chính phủ trong chiến lược điều tiết thị trường bất động sản.
Giữa bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, việc xác định “mức giá hợp lý” cho nhà ở phù hợp thu nhập không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là bài toán an sinh xã hội — giấc mơ “an cư lập nghiệp” của hàng triệu người trẻ và gia đình có thu nhập trung bình.
Hai phân khúc “nhà ở vừa túi tiền” cần phát triển
Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, các chuyên gia chỉ rõ cần phát triển song song hai loại hình nhà ở giá hợp lý.
– Nhà ở xã hội – phân khúc giá thấp nhất
Đây là loại hình được Nhà nước hỗ trợ nhiều cơ chế: vay ưu đãi, giảm thuế, hạn chế lợi nhuận… Tuy nhiên, gần đây có dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội được công bố giá lên đến 29,5 triệu đồng/m², tương ứng căn hộ 70 m² gần 2,1 tỷ đồng.
Mặc dù con số này được tính toán để vẫn “trong khả năng vay trả”, nhưng nó đang làm “nhạt” vai trò của nhà ở xã hội đối với những đối tượng thu nhập thấp thực sự.
– Nhà ở thương mại giá phù hợp
Loại hình này nằm giữa nhà ở xã hội và phân khúc trung – cao cấp, hướng đến người có thu nhập trung bình muốn mua nhà “có thể trả được”.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mức giá hợp lý cho nhà ở thương mại hiện nay nên là dưới 3 tỷ đồng/căn, miễn chủ đầu tư không đòi cơ chế đặc biệt về đất hay thuế, mà chỉ hỗ trợ về tín dụng.
Ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Land – đề xuất loại nhà ở vừa túi tiền nên “đi ngang” mức khoảng 2 tỷ đồng/căn để người trẻ dễ tiếp cận, trả góp dài hạn.
Mức giá hợp lý – nhìn từ khả năng chi trả và thực tế thị trường
Chỉ số nhà/thu nhập (PIR, HPR) cho thấy khoảng cách lớn
- Tỷ số “giá nhà/thu nhập bình quân hộ gia đình” (PIR) của Việt Nam lên tới 23,7 lần, cao hơn 1,6 lần so với trung bình thế giới.
- Tại Hà Nội và TP.HCM, giá trung bình căn hộ sơ cấp dao động khoảng 70–100 triệu đồng/m², có nơi vượt 120 triệu đồng/m² — quá sức chi trả của nhiều gia đình thu nhập trung bình.
- Nghiên cứu khác cho thấy PIR/HPR tại hai đô thị lớn này vào khoảng 29–30 năm, trong khi chuẩn quốc tế chỉ 5–7 năm.
Điều đó cho thấy nhà đang trở thành gánh nặng, chứ không còn là tài sản dễ tiếp cận.
Mức giá “mềm” nên hướng tới
Từ phân tích thực tế, có thể gợi ý các mức giá hợp lý sau:
| Loại hình | Diện tích | Mức giá đề xuất | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Nhà ở xã hội | 60–70 m² | Dưới 25–30 triệu/m² | Tổng giá khoảng 1,5–2,2 tỷ đồng |
| Nhà ở thương mại vừa túi tiền | 60–80 m² | 20–30 triệu/m² | Căn hộ khoảng 1,2–2,4 tỷ đồng |
| Phân khúc dễ tiếp cận nhất | 50–65 m² | ≤ 18–22 triệu/m² | Tổng giá khoảng 1–1,4 tỷ đồng |
Ví dụ, căn hộ 60 m² giá 18 triệu/m² có tổng giá 1,08 tỷ đồng — phù hợp với người mua lần đầu nếu được vay ưu đãi lãi suất thấp và thời hạn dài.
Những “nút thắt” cần tháo gỡ để giá nhà thật sự giảm
Giảm chi phí đầu vào
- Thuế, tiền sử dụng đất: nên giảm hoặc giãn cho các dự án nhà ở tại khu vực xa trung tâm.
- Chi phí vật liệu, nhân công: cần được kiểm soát, áp dụng tiêu chuẩn phù hợp để không “đội giá” sản phẩm.
- Thủ tục pháp lý: hiện có gần 2.900 dự án bị ách tắc cần được tháo gỡ nhanh.
- Mở rộng quỹ đất: thông qua cơ chế cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.
Hỗ trợ vay vốn và tín dụng dài hạn
- Mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng đang áp dụng cho nhà ở xã hội sang cả nhà thương mại giá phù hợp.
- Lãi suất khoảng 5,9–6,1%/năm, thời hạn vay 20–25 năm.
- Chỉ hỗ trợ người mua thật, hạn chế đầu cơ.
- Phát triển thêm nhà cho thuê và thuê mua để đa dạng hóa cơ hội an cư.
“Xây nhà để ở”, không để đầu cơ
Cần xác lập nguyên tắc “xây nhà phải có người ở” – nếu dự án không thu hút dân cư thực, cần xem xét lại mục tiêu phát triển.
Bên cạnh đó, phải ưu tiên người mua lần đầu, hộ thu nhập trung bình; minh bạch giá bán, tránh tình trạng “giá niêm yết – giá thật” lệch nhau.
Kết luận
- Mức giá hợp lý: Dưới 2–3 tỷ đồng/căn, tùy vị trí và diện tích, mới có thể được xem là “nhà ở vừa túi tiền” cho phần lớn người dân.
- Chính sách cần đồng bộ: từ tín dụng, đất đai, thuế, đến quy hoạch.
- Mục tiêu: không chỉ là tăng cung, mà là giúp người dân thật sự có thể mua và ở được.
Khi thị trường có thêm nguồn cung nhà giá hợp lý, gắn liền với chính sách tín dụng bền vững, “cơn khát nhà ở vừa túi tiền” mới thật sự được giải.
Discussion about this post